Atraso de obra, distrato e retenções abusivas. Um material informativo, em linguagem clara, sobre o que a lei e os Tribunais Superiores já decidiram a respeito do dinheiro que você pagou.
O maior mito do mercado imobiliário é o de que, ao cancelar um contrato, o comprador deve aceitar qualquer multa imposta pela construtora. Muitas empresas tentam impor retenções que chegam a 50% dos valores pagos — e ainda exigem que o consumidor aguarde o término da obra para receber a devolução de forma parcelada.
Aceitar isso sem questionar significa financiar, sem juros e sem garantia, a empresa que descumpriu o combinado. A lei brasileira, porém, não permite que o consumidor seja colocado em desvantagem exagerada — é o que estabelece o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. O controle judicial dessas cláusulas não é um favor: é um direito seu.
14.1. Em caso de rescisão por iniciativa do PROMITENTE COMPRADOR, será retido pela PROMITENTE VENDEDORA, a título de multa compensatória e despesas administrativas, o percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre a totalidade dos valores pagos.
14.2. A restituição do saldo remanescente será realizada em 12 (doze) parcelas mensais e sucessivas, iniciando-se após a revenda da unidade a terceiro interessado.
Exemplo ilustrativo, redigido para fins didáticos, com base em disposições frequentemente encontradas neste tipo de contrato.
São respostas padronizadas, ditas com naturalidade no balcão de atendimento. Toque em cada uma para ver o que o Direito responde.
Está no contrato, você assinou.Toque para ver ▸
Contrato assinado não valida cláusula nula. A nulidade de disposições que colocam o consumidor em desvantagem exagerada decorre da própria lei — art. 51, IV, do CDC — e independe do consentimento manifestado na assinatura.
CDC · art. 51, IVA devolução é em 12 vezes, é o nosso padrão.Toque para ver ▸
Padrão da empresa não é norma legal. A Súmula 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo firma que a devolução deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula 2 · TJSPSó devolvemos quando a unidade for revendida.Toque para ver ▸
A restituição não pode ficar condicionada a evento futuro e incerto. Desfeito o contrato, as partes devem retornar ao estado anterior — e não permanecer atreladas ao êxito comercial de uma revenda que pode nunca ocorrer.
Efeito da resolução contratualA resposta jurídica muda completamente conforme esta única pergunta. É por ela que começa qualquer análise séria de um distrato imobiliário.
Se a construtora atrasou a entrega ou descumpriu o contrato, a culpa é exclusivamente dela. Nesses casos, a Justiça consolidou o entendimento por meio da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: o consumidor tem direito à imediata restituição integral das parcelas pagas.
Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas é imediata — integral quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor, e parcial quando o comprador deu causa ao desfazimento.
Perdeu a capacidade de pagar, ou decidiu não seguir com o negócio? Ainda assim, o seu patrimônio está protegido. A desistência autoriza a empresa a ser compensada pelas despesas que teve — não a lucrar com o rompimento.
O direito de arrependimento em até 7 dias, previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor e reforçado no setor imobiliário pela Lei nº 13.786/2018, assegura a restituição de todos os valores antecipados, sem qualquer multa.
O material traz um exemplo para tornar a discussão concreta. Reproduzimos aqui a mesma conta, com os seus números — apenas para dimensionar o que está em jogo.
Simulação meramente ilustrativa, sem qualquer valor de estimativa, prognóstico ou promessa de resultado. O desfecho concreto depende do contrato, das provas produzidas e do juízo competente, e só pode ser avaliado individualmente por profissional habilitado.
O mito da multa inquestionável e a implicação de aceitar em silêncio.
Súmula 543 do STJ, restituição integral e imediata, corretagem.
Os limites da retenção e as rubricas somadas à multa.
Súmula 2 do TJSP, parcela única e o arrependimento em 7 dias.
Próximos passos e o que depende de análise individual do contrato.
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Seguindo os princípios de transparência e ética, a equipe atua na defesa do patrimônio dos consumidores. A interpretação de qual regra se aplica a cada caso depende de análise técnica do contrato assinado, da data da compra e do cenário atual da obra.
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